Una guía sobre la tasa de transferencia de bienes raíces en Alemania
Importante nota:
En el régimen fiscal alemán existen dos tipos de impuestos sobre la propiedad inmobiliaria: el impuesto sobre la propiedad inmobiliaria y el impuesto sobre la transmisión de la propiedad inmobiliaria. Este artículo se refiere exclusivamente a este último.
Además, se ha hecho todo lo posible para comunicar la información de la manera más precisa posible, y se han incluido todas las subcláusulas pertinentes de las leyes fiscales cuando corresponda. Sin embargo, le rogamos que consulte la fecha de publicación de este artículo para comprobar cuándo es actualizado.
¿Sobre qué impuesto se paga?
El impuesto sobre la transmisión de bienes inmuebles es un impuesto sobre las transacciones. Aplica a las transacciones relativas a bienes inmuebles situados en Alemania, en la medida en que estas transacciones sirvan para conferir la titularidad o la condición de titular inmediato de dichos bienes. Este impuesto se aplica en particular a los contratos de compraventa y otras transacciones jurídicas en virtud de las cuales una parte adquiere un derecho a la transmisión de la titularidad de bienes inmuebles situados en Alemania.
También se grava a numerosas otras transacciones, como: la transferencia de titularidad en relación con la expropiación de bienes inmuebles; la oferta más alta en una venta realizada mediante subasta pública ordenada por un tribunal; el cambio directo o indirecto en la composición de una sociedad que posee bienes inmuebles, cuando dicho cambio se produce mediante la transferencia de no menos del 95% de las acciones de los bienes de la sociedad a nuevos socios; la transferencia de titularidad real; determinadas medidas de reorganización de empresas; y la concentración directa o indirecta en una sola persona o la transferencia, de no menos del 95% de las acciones de una sociedad que posee bienes inmuebles. A la misma categoría que los bienes inmuebles se le otorga el derecho hereditario de edificar o mantener un edificio en la propiedad de otra persona y a los edificios situados en la tierra de otra persona.
¿Cómo se determina la obligación fiscal?
La obligación fiscal se adscribe, en general, a las personas que participan en la transacción, es decir, al comprador y al vendedor del bien inmueble. Estas personas pueden convenir por contrato que sólo una de ellas es responsable de pagar la tributación.
Determinadas transacciones están exentas de impuestos, entre ellas:
- La recepción de bienes inmuebles que forman parte del patrimonio de una persona fallecida por los herederos comunes en el proceso de división del patrimonio.
- la adquisición de bienes inmuebles por el cónyuge o el compañero registrado de la persona que los aliena.
- La adquisición de bienes inmuebles por personas relacionadas por línea de descendencia directa con la persona que los está alienando (incluidos los hijos adoptivos y sus cónyuges).
- la adquisición de bienes inmuebles de valor bajo (no superior a 2.500 €).
- la adquisición de bienes inmuebles por fallecimiento y los regalos de bienes inmuebles en el sentido de la Ley de Impuesto sobre la Herencia y los Regalos (excluyendo los regalos sujetos a una condición).
¿Cuánto es el impuesto?
En principio, el tipo de impuesto es del 3,5%. Sin embargo, desde el 1 de septiembre de 2006, el Länder (los estados administradores de Alemania) tenían derecho a establecer una tasa diferente.
Como norma general, la tasa de transferencia de bienes inmuebles se calcula sobre la base de la contraprestación pagada por el bien inmueble. Esto incluye, en particular, cualquier contraprestación otorgada por el receptor a la persona que le cede el bien inmueble o a otra persona en relación con la transferencia del bien inmueble. También abarca, por ejemplo, cualquier contraprestación que terceros otorguen a la persona que cede el bien inmueble para su transferencia al receptor.
En algunos casos especiales, por ejemplo cuando no se aplica ninguna consideración, o en el caso de medidas de reorganización, transferencias de activos a cambio de acciones, o recibos de activos en virtud del acuerdo constitutivo de una sociedad o empresa, se calcula el impuesto sobre el valor de la propiedad inmobiliaria (determinado de conformidad con los artículos 138 ss. de la Ley de Valoración).
El departamento fiscal competente debe ser informado de todas las acciones realizadas que estén sujetas al impuesto sobre la transmisión de bienes inmuebles. Luego determina el monto del impuesto a pagar y emite un aviso de gravamen por escrito. Una vez pagado el impuesto, el departamento fiscal emite un certificado de liquidación. Esto suele ser necesario para que el nombre del nuevo propietario quede registrado en el registro de la propiedad.
¿Cuál es la base legal?
La base legal es la versión vigente de la Ley de Impuesto sobre la Transferencia de Bienes Raíces.
¿Quién recauda la tributación?
El impuesto sobre la transmisión de bienes inmuebles es recaudado por el Länder (cualquiera de las 16 unidades administrativas de Alemania), que también reciben los ingresos. Länder podrá transferir todo o parte de los ingresos a los municipios.
¿Cómo se desarrolló el impuesto?
El impuesto se impuso generalmente en el siglo XIX, en parte como un impuesto del gobierno y en parte como un impuesto de la autoridad local. La tributación de las transacciones inmobiliarias a nivel de Reich se introdujo con la revisión de 1909 de la Ley de Impuesto sobre Títulos de Bienes Raíces. La reforma financiera de Erzberger introdujo una ley estándar sobre el impuesto sobre la transmisión de bienes inmuebles en todo el Reich en 1919. Los ingresos procedentes de ello fueron destinados al Reich, que Länder y los municipios, con frecuentes variaciones en las tasas de impuestos y los recargos a pagar. Una versión revisada de la Ley fue aprobada en 1940. Esto alineó la tributación con el contrato de venta en lugar del traspaso de título, un concepto básico que fue adoptado en las reglamentaciones correspondientes de Länder Después de 1945. La Ley Fundamental de 1949 otorgó Länder Tiene una autoridad legislativa exclusiva sobre este impuesto. Sin embargo, la reforma financiera de 1969 incluyó un cambio en la ley que otorgó a la Federación un derecho concurrente a legislar.
Más tarde quedó claro, sobre todo a partir de las numerosas disposiciones de exención, que la legislación sobre el impuesto sobre la transmisión de bienes inmuebles había desarrollado de manera muy divergente en los distintos Estados miembros. Länder. Esto requirió la normalización de la ley, lo cual se logró a partir del 1 de enero de 1983 mediante un estatuto federal. Las disposiciones de exención fueron derogadas con pocas excepciones, y la tasa impositiva se redujo de 7% a 2% en ese momento para compensar la eliminación de las exenciones.
